La especulación revive el debate de una nueva ley

Al menos ambos bandos están de acuerdo. Tras el mandato popular del pasado domingo, de derogar la Ley de Plusvalía, el Gobierno y los constructores privados tienen claro que en el país queda pendiente la tarea de controlar la especulación de precios de la tierra; no obstante, vuelven a diferir en el cómo hacerlo. Para los representantes de este sector no se requieren nuevas normas como las que propone el Gobierno, sino hacer respetar las ya existentes y corregir la burocracia estatal que influye en la restricción de la oferta y en el aumento de precios.

El anuncio de la ministra de Justicia, Rosana Alvarado, y la confirmación del propio presidente Lenín Moreno, de estar trabajando en la derogatoria de la Ley de Plusvalía, pero también en una nueva propuesta que ayude a controlar el incremento desmedido de precios de la tierra y la obra del sector inmobiliario, hizo que los representantes del sector se reunieran en Guayaquil para públicamente expresar su rechazo. No conciben que el Gobierno quiera reemplazar una ley que originó una crisis de oferta y ventas en el sector inmobiliario y que hizo que su Producto Interno Bruto (PIB) cayera cerca de $ 1.500 millones el año pasado y que se perdieran 81.000 plazas directas de empleo en toda la cadena productiva de este sector, que incluye a los locales que venden materias de construcción.

Enrique Pita, presidente de la Cámara de Construcción de Guayaquil, y Jaime Rumbea, director ejecutivo de la Asociación de Promotores Inmobiliarios y Viviendas del Ecuador (Apive), sostienen que en el país ya existe la Ley de Ordenamiento de Uso y Control de Suelo que, a su criterio, se aplica a medias. Dicen no estar en contra de apoyar un reforzamiento de controles, pero siempre y cuando no se cree una nueva ley que afecte las transacciones inmobiliarias del sector privado.

Una forma de empezar es corrigiendo algunos procesos dentro del sector público. Explican que el Estado, como el mayor tenedor de tierras a nivel nacional, es el que ha venido generando una restricción de oferta de terrenos que pueden servir para la construcción de viviendas; a ello se suman los trámites burocráticos de los Municipios para aprobar la edificación de proyectos urbanísticos que incrementan tiempo y costo.

– Los resultados de la consulta del domingo se pueden prestar para una interpretación. El Gobierno puede alegar que los ecuatorianos pidieron derogar la Ley de Plusvalía vigente, pero que con ello no necesariamente se descartó crear alternativas.

– Yo no creo que caben análisis ni omisiones, lo que corresponde es obedecer lo que el pueblo ecuatoriano pidió en las urnas: deróguese la ley, cuando eso se haga quedarán vigentes otras normas que sí controlan la especulación, a través de los tributos que el Estado, municipios, consejos provinciales pueden cobrar cuando una obra privada se eleva de precios por efecto o beneficio de una obra pública (parques, carreteras, servicios aledaños). Por lo tanto, la derogatoria de esta ley no deja en la indefensión al Estado para controlar la especulación sobre la tierra.

– Tal vez el Gobierno cree que no es suficiente…

– Ese es el argumento que pueden usar las autoridades, pero, ¿hasta dónde podemos estirar la ley para hacerlo suficiente? Esta famosa Ley de Plusvalía afectaba directamente la transacción de bienes inmuebles, de departamentos y casas de construcción antiguas y establecía sanción para las ganancias que se obtienen por la plusvalía, que no es lo mismo que la especulación. Eso es lo que nos preocupa.

– ¿Qué recursos existen actualmente para controlar esta especulación?

-Tenemos normas que ya exigen contribución especial de mejoras por obras municipales, contribución especial por mejora de obras del Gobierno central; por solares no edificado, el Municipio cobra el 2 por mil anual de sobrecargo. Esto sin contar el impuesto predial, alcabalas y demás.

– ¿Apoyarían otra alternativa para reforzar ese control?

– Una alternativa sería cobrar más tributos (a quienes tienen estos terrenos sin edificar), de tal manera que tengan que venderlos, en un momento dado y no tengan tierra de engorde. El castigo sería para el dueño de la tierra que se beneficia injustamente, pero no para todos. Pero lo que estamos pidiendo es que se empiece por hacer cumplir las normas que ya existen. Aplicar una nueva norma generaría más desconfianza y desestimularía la recuperación del sector.

Jaime Rumbea / director ejecutivo de apive

El Estado es responsable del déficit de vivienda

– Ustedes están de acuerdo con controlar la especulación pero sin afectar la actividad privada, ¿qué propuesta tienen para encaminar esto?

– Existen instrumentos que se usan en todo el mundo y que acá existen, pero no se aplican. La Ley de Ordenamiento Territorial de Uso y Gestión de Suelo tiene un capítulo entero que habla sobre la especulación, pero nos quieren cuentear poniendo un control de precios implícito como el que se propone en la Ley de Plusvalía. El sector privado no puede inventarse los precios, la especulación no nace de nosotros.

– ¿Cómo se origina?

– La Ley de Plusvalía fue un arma política de Rafael Correa para tapar su incapacidad de resolver un problema de déficit de vivienda. Ofreció que el 2016 era el año de la vivienda, pero un tiempo después, que no vio resultados, empieza a distraer el tema y le echa la culpa de esto al sector privado (de beneficiarse de extraordinarias ganancias). Su política estuvo basada en una sobrerregulación y eso, junto al acaparamiento de tierra y la burocracia, son los mayores generadores de informalidad y de déficit de vivienda en el mundo. Autoridades del propio Gobierno brasileño descubrieron que ellos mismos fueron los que crearon las favelas debido a su propia restricción y burocracia.

– ¿Eso es algo que se repite acá?

– El Estado ecuatoriano es el mayor terrateniente del país, no hay nadie que se le compare. Basta ver los bienes de inmobiliar, los bienes del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS), sin contar con lo que tienen las Fuerzas Armadas. Hay que reconocer el esfuerzo que ahora recién se quiere hacer con el programa Casa para Todos e Inmobiliar, de ceder recién esos terrenos, pero imaginemos el efecto en el mercado si todas estas propiedades hubiese sido destinadas en la construcción de vivienda al precio que el Estado les puede asignar. La forma de poner más oferta de vivienda social es poniendo esos predios en el mercado en las mejores condiciones y hacer que los trámites municipales para la construcción de obras no sean tan burocráticos. Actualmente se toman un año, año y medio o hasta 8 años como ha sucedido en el Municipio de Quito. Eso restringir la oferta formal e influye en los precios. (I)

Fuente: http://www.expreso.ec/economia/especulacion-ley-sector-construccion-pib-LH2009782